By Francisco Alvarado

Miami-Dade absorbed 7M sf million of industrial space in past two years

El auge del comercio digital y la creciente población están impulsando los alquileres industriales y las nuevas construcciones en Miami-Dade, con tasas de alquiler elevadas en 35 por ciento desde 2010, según un informe recientemente publicado.

En su informe, JLL encontró que Miami-Dade absorbió 7 millones de pies cuadrados de espacio industrial en los últimos dos años, con más construcción y mayor crecimiento en las tarifas de alquiler que los otros tres mercados importantes del norte de Nueva Jersey, Seattle, Washington y Oakland, California. JLL comparó a Miami con los otros mercados porque todos comparten motores similares de demanda, consumo local y todos están dirigidos por el puerto.

De los cuatro mercados, Miami ha experimentado el mayor crecimiento en rentas desde el 2010, con 35 por ciento, seguido por el norte de Nueva Jersey con 16.6 por ciento, Seattle con 2.3 por ciento y Oakland con 0.6 por ciento. «El consumo local total en general está impulsando el mercado», dijo el gerente de investigación de JLL Florida, Marc Miller. «En muchos casos, el área de Miami es el destino final de lo que viene por los puertos».

Miller dijo que Miami está en la cima porque la población metropolitana está creciendo a un ritmo más rápido y la creciente popularidad del comercio electrónico ha impulsado la demanda de empresas que buscan depósitos industriales para operaciones logísticas regionales, como la reciente expansión de los centros de abastecimiento de Amazon en Miami. En marzo del año pasado, Amazon firmó un contrato de arrendamiento con Flagler Global Logistics para una bodega de 117.235 pies cuadrados en 3200 Northwest 67th Avenue, cerca del Aeropuerto Internacional de Miami.

Recientemente, Amazon superó ese acuerdo al anunciar que firmó un contrato de arrendamiento para un tercer centro de distribución de de 800.000 pies cuadrados en el Aeropuerto Ejecutivo Miami-Opa Locka. «Las tendencias de entrega muestran que más empresas de comercio digital están tomando espacio cerca del núcleo urbano», dijo Miller. «Debido a la densidad del sur de la Florida, tiene más sentido estar en la región que estar a 100 millas de distancia».

Miller dijo que el mercado de Miami también se está beneficiando de una afluencia de inversionistas institucionales e inquilinos de gran escala como Amazon y John Deere. El informe de JLL señaló que las entidades institucionales son los compradores netos más grandes en el área de Miami, registró más de $680 millones en volumen total de ventas en 2016. También agregó que los usuarios de más de 100.000 metros cuadrados de espacio de almacenamiento son cada vez más comunes. Por ejemplo, Lincoln Property Co., con sede en Dallas, Texas, agregó el Centro Internacional de Logística de Miami a su cartera pagando $27.4 millones de dólares, más del doble de lo que vendió en 2013.

El centro tiene un edificio de dos pisos 500.194 pies cuadrados que se sienta en 20 acres en 725 Southeast Ninth Court. En otro acuerdo notable, Prologis compró un edificio industrial de 343.553 pies cuadrados en Opa-Locka por $ 25.75 millones. Seagis Property Group también arrendó completamente su Centro Logístico Doral de 174.024 pies cuadrados al alquilar los restantes 88.680 pies cuadrados a una compañía de suministro de aeronaves. Y los 5 millones de pies cuadrados de Miramar of Park Commerce de Comercio agregaron 150.000 pies cuadrados de nuevos arrendamientos, renovaciones y extensiones. «Desde nuestra perspectiva, Miami ha despegado realmente en los ojos de los inversionistas y los inquilinos más grandes en los últimos años», dijo Miller. «Antes era pequeñas empresas y una propiedad local menor.

En los últimos tres o cuatro años, hemos visto una propiedad más sofisticada, debido a los factores económicos, así como a los usuarios de almacenes grandes que entran al mercado».Según el informe de JLL, Miami lidera el grupo en términos de construcción nueva. En los últimos seis años, la población industrial de la región ha aumentado más de 8.8 millones de pies cuadrados, o un promedio de 1.2 millones de pies cuadrados anuales.

El desarrollo nuevo que está en camino se encuentra actualmente en construcción en más de 4,1 millones de pies cuadrados, con otros 14.2 millones de pies cuadrados planeados para desarrollo futuro. «Es prematuro comenzar a preocuparse por la sobreconstrucción», dijo Miller. «Estamos viendo que el mercado industrial cerrará la segunda mitad del año mucho más fuerte que la primera mitad. Pero la oferta y la demanda es algo que se debe vigilar».