By Sean Stewart-Muniz

¿Durará la ola de inversión extranjera en el mercado de oficinas de Miami?

Sin duda, la noticia más grande en el mercado de oficinas de Miami se produjo en diciembre, cuando el multimillonario español Amancio Ortega pagó la increíble suma de $516,6 millones de dólares por el emblemático Southeast Financial Center en el centro de Miami.
El acuerdo fue un récord para los precios de la propiedad comercial en el condado de Miami-Dade, cerrando un año que ya había visto una gran cantidad de torres de oficina de alto perfil cambiando manos.
Pero la venta significaba mucho más que un simple precio. El mismo año en que el mercado de oficinas

de Miami obtuvo más dólares que cualquier otro sector comercial en este ciclo, Colliers South Florida reportó que el mercado registró aproximadamente $ 996 millones en inversiones netas, aunque esto se debe en gran parte a la gigantesca compra de Ortega.
Los principales corredores comerciales de Miami dijeron que el creciente apetito por los activos de oficinas en Miami está siendo impulsado por inversionistas institucionales extranjeros con gran alcance económico.
Los principales actores internacionales representaron tres de los cinco mayores negocios de oficinas en el sur de la Florida el año pasado: la compra de Southeast Financial de Ortega, la compra de $220 millones de dólares del conglomerado japonés Sumitomo Corp. de Miami Tower y la adquisición hecha por Masaveu Corp., propiedad de familia española, de una participación mayoritaria en el Courvoisier Center en Brickell Key.
Pero, ¿se mantendrá la tendencia en 2017? Algunos en la industria han expresado temores de que la agitación política y económica en el extranjero, así como las políticas de comercio exterior y de inmigración del presidente Donald Trump, pondrán un freno a la actividad. Muchos de estos elementos ya han afectado el mercado residencial del sur de la Florida.

Sin embargo, otros dicen que es exactamente esa incertidumbre en el extranjero, así como lo que hará Trump, la principal motivación para los compradores a apresurarse a colocar grandes apuestas en el mercado de oficinas de Miami. «Casi siempre, Estados Unidos es el país más seguro para la inversión extranjera; El que tiene las leyes más transparentes «, dijo Hermen Rodríguez, director de HFF, quien ayudó a corregir el acuerdo de Southeast Financial. «En tiempos de volatilidad, parece que la mayor parte del capital extranjero quiere estar en Estados Unidos».
No es ninguna sorpresa, entonces, que el año pasado vió la inversión extranjera neta en el mercado de oficinas, más del doble de los $ 394 millones gastados en el 2015.

Es el tipo de clima que tiene a Ortega, el segundo hombre más rico del mundo, con un patrimonio neto de $ 71,4 billones según Forbes, que monta una cartera de propiedades trofeo en las principales ciudades del mundo.
En Miami, esa afluencia de la demanda de ultramar ha cogido ciertamente la atención de propietarios. José Lobón, de CBRE, dijo que las solicitudes de propuestas de mercadeo han aumentado desde principios del 2016, una señal de que los propietarios comerciales están buscando probar lo que el mercado está dispuesto a pagar por sus propiedades.
Pero no es sólo la volatilidad en el extranjero que ha despertado el interés de los inversionistas internacionales. Lobón dijo que la salud relativa del mercado de oficinas del centro de Miami lo ha convertido en una apuesta atractiva para los inversionistas extranjeros.
Un informe reciente del cuarto trimestre de CBRE indicó que las vacantes de oficina en el distrito central de negocios habían caído a 11.6 por ciento a finales del 2016, su nivel más bajo desde 2009. Y en otra clara señal de recuperación de la crisis financiera, el espacio de oficinas en el área del centro de la ciudad ha alcanzado $ 51.61 por pie cuadrado, superando el pico máximo en precio de aproximadamente $ 44 por pie establecido en 2008.
Es probable que estas tendencias de las rentas y la reducción de las vacantes continúen, dijo Lobón, ya que el desarrollo de oficinas especulativas ha comenzado a recuperarse recientemente. Las cifras de CBRE muestran que los desarrolladores tienen 964.000 pies cuadrados de espacio para oficinas en construcción, aún muy por debajo de los 1.6 millones de pies cuadrados entregados en 2010, cuando la construcción de oficinas estaba en su apogeo. Y teniendo en cuenta que el mercado se comió un total neto de 352.000 pies cuadrados en el cuarto trimestre solamente, esa afluencia de espacio nuevo probablemente no causará un cambio en la disminución de las vacantes.

La promesa de Trump de desregular la industria financiera también podría ser una bendición para la actividad de arrendamiento en el mercado de oficinas en Miami, dijo Kenneth Krasnow, que dirige la división de South Florida de Collier. Los bancos, los fondos de cobertura y los administradores de

patrimonios ya constituyen una porción significativa de la mezcla de inquilinos en el centro de Miami, dijo, y con menos restricciones en el sector financiero, es probable que amplíen sus prácticas.

Para los inversionistas, también está la cuestión de los precios, dijo Krasnow. Las instituciones extranjeras que buscan gastar tanto como Ortega o Sumitomo y tienden a buscar ofertas, dijo, y no es ningún secreto que el mercado de oficinas de Miami es una opción considerablemente más barata que Nueva York, otro punto caliente para la inversión. Dijo que los $ 516.6 millones que Ortega gastó en Southeast Financial Center podrían fácilmente traducirse a más de $ 1 billón para una propiedad similar en Nueva York. A pesar de que el mercado de oficinas está en pie firme, Krasnow dijo que no espera ver el mismo salto en volumen de inversión este año, en comparación con 2015 y 2016, principalmente porque el acuerdo de Ortega, fue para Krasnow como «una vez en la vida.»

Sin embargo, todavía hay mucha expectativa en el mercado para las negociaciones de oficina de alto perfil que golpearon este año. Fuentes dijeron a TRD que Equity Office, un fondo de inversión inmobiliaria que fue comprado por el Grupo Blackstone en 2007 por $ 39 mil millones, está buscando para comprar alrededor de su torre de oficinas de 12 pisos de la Avenida Brickell. Además, fuentes dijeron que Prudential Financial está comercializando calladamente el Edificio Sabadell en 1111 Brickell Avenue, por el que pagó $184 millones de dólares en el 2013. «Puede que no esté en el mismo nivel del récord», dijo Krasnow. «Pero en general, la tendencia sigue avanzando en la dirección correcta».