By NICHOLAS NEHAMAS

El interior de una unidad plani cada en MiamiCentral, el centro ferroviario de Brightline en construcción en el centro de Miami. Florida East Coast Industries

¿Cuál es la mejor solución para la crisis de vivienda que está dejando por fuera a los trabajadores de clase media y amenazando la economía del sur de la Florida?
No hay una solución mágica, pero los expertos dicen que una serie de pequeños arreglos de políticas públicas e iniciativas privadas pueden ayudar a que la región sea más asequible. Esto es importante para los dueños de negocios que están preocupados por atraer y retener a empleados cali cados en uno de los mercados de vivienda menos asequibles del país.
De acuerdo con los que hacen la política, los desarrolladores y los analistas de vivienda, las echas más acertadas para la lucha contra los precios de la vivienda que está en aumento incluyen: La construcción de más viviendas alrededor de los centros de transporte público; fomentar desarrollos uso mixto que incluyan tanto unidades del mercado como subsidiadas; introducir menos políticas de zoni cación restrictivas que permitan la construcción de micro-unidades y menos parqueaderos y racionalizar el tiempo y dinero que consume el proceso de permisos para los desarrolladores.

MUCHAS DE ESTAS POR SEPARADO SON SOLUCIONES DEL 2 POR CIENTO.

Stockton Williams, Urban Land Institute

«Muchas de estas por separado son soluciones del 2 por ciento, pero si se suman probablemente tendrán un efecto positivo mucho mayor», dijo Stockton Williams, director ejecutivo de Urban Land Institute Terwilliger Center for Housing, un tanque de ideas con base en Washington, DC. «No hay ninguna ciudad o región que haya encontrado la solución al problema. Está jugando en Washington, DC, Boston, Austin, Seattle, San Francisco, Denver, Los Ángeles, Nueva York… Cualquiera de las 25 ciudades más prósperas de los Estados Unidos están experimentando este creciente dé cit de viviendas para ventas y apartamentos para la clase media”.
Pero una con uencia de factores está obstaculizando la oferta del mercado medio del sur de la Florida de una manera que pocos otros mercados de los EEUU sufren: la cantidad de tierra disponible es limitada debido a los Everglades al oeste y el Océano Atlántico al este y la inversión extranjera en el mercado de condominios ha impulsado los precios de la vivienda mucho más allá de lo que la mayoría de los residentes pueden permitirse.
Los complejos problemas de asequibilidad de vivienda no serán resueltos en una noche, dice Williams. Cualquier solución requiere que los gobiernos locales, propietarios de negocios, desarrolladores y activistas de la comunidad lleguen a compromisos sostenibles.
«Incluso en el caso de las ciudades que han comenzado a armar planes más inteligentes y estratégicos, a menudo hay oposición de la comunidad a más desarrollo y mayor densidad», dijo Williams. «Tenemos que ser capaces de ver más allá.»
Aunque muchas de las soluciones presentadas aquí parecen centrarse en el lado del alquiler de la ecuación, proporcionar nuevas unidades de alquiler debería aliviar la presión en el mercado de casas unifamiliares y casas adosadas. La baja tasa de viviendas ocupada por el dueño de Miami-Dade (54 por ciento en comparación con el promedio nacional del 64 por ciento, según cifras del Censo de los Estados Unidos) sugiere que muchos inquilinos están en viviendas y condominios que podrían estar en el mercado para la venta.
«Nuestro volumen de compras ha caído 5 por ciento respecto al año pasado», dijo Doug Leever,
gerente de ventas hipotecarias de Tropical Financial Credit Union. «Mucho de eso tiene que ver con la falta de inventario de viviendas asequibles en el mercado».
Michael Liu, director de vivienda pública y desarrollo comunitario del condado de Miami-Dade, dice que el problema está más allá del alcance de una agencia gubernamental o desarrollador. «Considero que la vivienda es multifacética», dijo Liu. «La gente necesita entender que la vivienda es parte del tema de la educación, es parte del tema de la creación de empleo, es parte del tema del transporte. … Tenemos que decirle a la comunidad empresarial: «Su supervivencia como entidades comerciales está vinculada a la capacidad de su fuerza de trabajo para encontrar vivienda».
Y ahora, con un dólar fuerte que inhibe la inversión extranjera en proyectos de condominios lujosos, es el momento para que el sur de la Florida experimente con otros tipos de desarrollos
residenciales. Gracias a un exceso de condominios y un inventario de apartamentos en el de Miami, los alquileres ya están empezando a caer. Pero eso es sólo
solución temporal.
Algunos gobiernos han actuado de manera agresiva para hacer frente
causas subyacentes de la crisis de la vivienda, incluidos salarios bajos oleada de inversión extranjera. Pero esos esfuerzos han tenido resultados mixtos.

15 por ciento

Impuesto colocado a compradores de vivienda extranjeros en Vancouver

En Miami Beach, la Comisión de la Ciudad
una ordenanza jando el salario mínimo más
el del estado. La ciudad fue golpeada pronto
demandas de intereses comerciales y la
Procuradora General de Florida Pam Bondi,
dicen que el movimiento viola la ley estatal.
Vancouver, Canadá (como Miami, un imán
inversionistas extranjeros), un gobierno
provincial impuso un impuesto del 15 por
sobre los compradores de vivienda en el extranjero. Las ganancias en los precios han disminuido desde entonces, según un análisis del Banco de Montreal, pero el estatus de Vancouver como un lugar acogedor de negocios para los extranjeros ha sufrido. Muchos compradores de vivienda, la mayoría chinos, han movido su dinero a los mercados cercanos sin un impuesto, como Seattle.
Esa ciudad en el Noroeste del Pacífico ya está lidiando con algunos de los más altos costos de vivienda en los EE.UU. en relación con los salarios. Pero el año pasado el alcalde de Seattle, Ed Murray, impulsó lo que él llama una «gran ganga» que requiere que los desarrolladores construyan unidades asequibles o contribuyan a un fondo de
aprobó alto que con
que Yen para los
ciento
vivienda del gobierno a cambio de una mayor densidad. Durante una visita a Miami el año pasado, la cooperación podría ser un modelo para otras ciudades.
«Lo que he oído de nuestra comunidad de desarrollo fue un deseo sincero de ser parte de la solución», dijo Murray al Miami Herald. «Simplemente no querían construir una ciudad que fuera inasequible. … Y por parte de los defensores de la vivienda asequible, realmente querían construir una relación con los desarrolladores porque entendían que el sector público y el sector sin fines de lucro por sí solos no pueden producir la capacidad … Necesitamos al sector privado también «.
Una propuesta similar en Miami para la denominada» zonificación inclusiva obligatoria «fue rechazada por los comisionados de Miami-Dade a favor de una alternativa voluntaria. «La ingeniería social es muy peligrosa», dijo el comisionado de Miami-Dade, Javier Souto, en ese momento. «Esto es como manejar explosivos. Usted comete un error y le vuela la cabeza”

LA INGENIERIA SOCIAL ES MUY PELIGROSA

Javier Souto, Comisionado de Miami-Dade

La ordenanza que el condado adoptó en última instancia no requiere que los desarrolladores incluyan unidades más baratas en sus proyectos, sino que otorga bonos de densidad a aquellos que sí lo hacen.
El desarrollo orientado al tránsito
Un gran impulso para la asequibilidad de la vivienda implica la construcción de más unidades alrededor de los centros de transporte público. Permitir una mayor densidad cerca de las estaciones de trenes y autobuses puede ayudar a quitar los coches de las carreteras y crear conmuta más fácil para los residentes. En MiamiCentral, la nueva estación de tren que conectará el centro de Miami con Fort Lauderdale y West Palm Beach, el desarrollador Florida East Coast Industries construirá 800 apartamentos de renta, designados para profesionales jóvenes y trabajadores. La compañía también está desarrollando cerca de 290 unidades en su estación en West Palm Beach y están considerando un proyecto residencial de uso mixto en Fort Lauderdale. Las unidades no son enormes (700 a 800 pies para apartamentos de un dormitorio) y pueden incluir características de diseño eficientes tales como muebles incorporados. Los precios no han sido establecidos todavía.
«Queremos darle a la gente la libertad de vivir en áreas que son más asequibles y trabajar en áreas que son menos asequibles», dijo Vince Signorello, presidente y CEO de FECI. “Esto no ha sido una opción para mucha gente en el Sur de la Florida, que quieren vivir bien y trasladarse de forma razonable.”
A pesar de que Miami es un importante centro bancario crucial para hacer negocios con América Latina, su creciente falta de asequibilidad inhibe a las grandes compañías tener su sede aquí, dijo Signorello. Ten Fortune 500 opera sus oficinas centrales en el sur de la Florida. Son menos metros con mercados de viviendas más asequibles como Houston (22) y Atlanta (13), según reportes de Enterprise Florida, la agencia estatal de desarrollo económico y la firma de reubicación Select Georgia.

“QUEREMOS DARLE A LA GENTE LA LIBERTAD DE VIVIR EN ÁREAS QUE SON MÁS ASEQUIBLES Y TRABAJAR EN ÁREAS QUE SON MENOS ASEQUIBLES”

Vince Signorello, FECI

Arnaud Karsenti, director de desarrollo de 13th Floor Investments, dice que trabajar con el condado en proyectos de uso mixto y de tránsito ha ayudado a que sea posible entregar menos unidades costosas a pesar de los altos costos
de la tierra en la región.13th Floor y Adler Group están arrendando tierras de Miami-Dade para desarrollar torres de alquiler en las estaciones de Dadeland y Douglas Metrorail.
«En lugar de comprar la tierra, la estamos compartiendo con el condado.» Dijo Karsenti. «Lo que realmente está haciendo es repartir los costos de su tierra a lo largo de un período de tiempo mucho más largo. Usted puede tomar muchos de los costos por adelantado y hacer otras cosas con ellos. Usted puede mejorar el área. Estamos gastando mas de $ 15 millones en el proyecto de Douglas para embellecer la estación… Cualquier cosa con transito es más atractivo para los trabajadores.”
En Miami, los desarrolladores lograron cabildeo por la eliminación de los requisitos de estacionamiento para algunos edificios más pequeños cerca de las vías de tránsito.