By NICHOLAS NEHAMAS

Viviendas de renta mixta

El año pasado, el primer desarrollo de viviendas mixtas de Miami abrió sus puertas en Brickell .Brickell View Terrace tiene muchas de las comodidades que un inquilino esperaría en un edificio de precio único: un gimnasio, biblioteca, zona de barbecue, parque lineal al aire libre y acabados de alta calidad. Pero sólo 76 de sus unidades están disponibles a precios de mercado. Las otras 100 están reservados para las familias que hacen el 60 por ciento de la renta mediana del área de Miami-Dade (una estadística del gobierno usada para los cálculos de la vivienda comprable).
LOS DESARROLLADORES HAN HECHO ESTO ALREDEDOR DEL PAÍS SIN NINGÚN PROBLEMA. Mitch Friedman, Pinnacle Housing Group
» El mayor miedo fue la mezcla de las poblaciones «, dijo Mitch Friedman desarrollador de Pinnacle Housing. «Pero no han tenido ningún problema. Los desarrolladores han estado haciendo esto alrededor del país sin ningún problema”

(Un desarrollador en Nueva York construyó una entrada separada para los inquilinos de unidades asequibles, llamada «puerta pobre», y los excluyó de las amenidades, pero eso parece haber sido un incidente aislado en todo el país).
En general, Friedman dijo que los gobiernos locales necesitan usar más zanahorias y menos pinchos. Eso significa agregar incentivos financieros a los desarrolladores para construir casas más baratas, no sólo forzándolos a hacerlo.
«Los gobiernos locales tienen que considerar seriamente la posibilidad de renunciar a cosas como honorarios de impacto, cuotas para inspección de planos y otras cuotas impuestas y tenemos que morder la bala y establecer una nueva fuente de financiación para pagar todas estas exenciones de cuotas», dijo Friedman. «Hacemos un gran trabajo en proveer subsidios a la gente al 60 por ciento o menos. Localmente y el estado, ¿por qué no tenemos los medios para crear un programa financiero similar para hasta el 140 por ciento del ingreso medio del área? »
Otro beneficio de los proyectos de ingresos mixtos: permiten a los trabajadores vivir más cerca de sus puestos de trabajo y buenas escuelas, reduciendo la segregación física experimentada por las familias con ingresos diferentes en gran parte de América. Los líderes de la ciudad de Miami dicen que ven a Brickell View Terrace donde los desarrolladores reportaron recibir 7.500 solicitudes para las unidades asequibles como un modelo para futuros proyectos. A nivel de condado, el reestructuramiento masivo de Liberty Square, uno de los proyectos de vivienda pública más antiguos del sur de la Florida, por el Grupo Related se establecerá para incluir viviendas de ingresos mixtos.

Micro-unidades y desarrollos de relleno

Los desarrolladores también están siendo creativos con el tipo de hogares que ofrecen.
En el núcleo urbano de Miami, algunos están presionando por micro-unidades, el tipo de apartamentos pequeños diseñados para jóvenes trabajadores, muchos de los cuales no tendrán automóviles. El nuevo estilo de vida es un reconocimiento de que los habitantes de Miami se están acostumbrando a un estilo de vida de Nueva York, con más gente metiéndose en hogares más pequeños.
Moishe Mana, empresa de mudanzas y artesanos, fue el primero en proponer una torre de alquiler exclusivamente compuesta por micro-unidades. Los apartamentos van desde 400 pies cuadrados a espaciosos «penthouses» de 600 pies cuadrados. Pero la mayoría de las unidades serán 500 pies cuadrados y debajo.
«La idea era, vamos a hacer estos apartamentos en el núcleo urbano, vamos a hacerlos pequeños y vamos a construir todas las cosas que lo hacen deseable», dijo el arquitecto Bernard Zyscovich al Miami Herald en julio. «Vamos por esa auténtica frialdad que viene de estar en medio de todo».

500 pies cuadrados Tamaño de micro-unidades planeadas en el centro de Miami

Y en Little Haity, el desarrollador Tony Cho y el magnate de Silicon Valley, Bob Zangrillo, están planeando un «distrito de innovación» de uso mixto llamado Magic City que incluirá micro-unidades asequibles y proporcionará espacio de trabajo y una incubadora de nuevas empresas.
Otros desarrolladores todavía están decididos a traer nuevos hogares unifamiliares y casas al mercado. La demanda está ahí, incluso si la tierra es difícil de encontrar, dicen.
Por lo tanto, con el fin de adquirir tierras a un costo razonable, algunos constructores están recurriendo a la bahía del sur de la Florida en los campos de golf. La industria del golf ha tenido problemas financieramente en todo el país en los últimos años, llevando a buenos negocios en la tierra.
Cerca del centro de Hollywood, el desarrollador Pulte Group está convirtiendo un antiguo campo de golf en un
proyecto de 170 acres llamado Parkview en Hillcrest con 645 casas unifamiliares y casas adosadas. Los precios van desde los $300.000 a los $ 400.000.
«El interés ha sido abrumador y es debido al precio», dijo Brent Baker, presidente de la división de Pulte para el sureste de Florida. «La mayor parte de la nueva oferta de vivienda está fuera [oeste] y está costando $1 millón de dólares. La demanda acumulada de ubicaciones de relleno, más cerca del empleo, más cerca al comercio, más cerca de los destinos, es tremenda “.
Las casas están en lotes más pequeños y están entre 1.500 pies cuadrados a 2.800 pies cuadrados.
LOS DÍAS DE LAS MCMANSIONES DEBEN TERMINAR, ESTÁN PASADAS DE MODA. Brent Baker, Pulte Group
«Los constructores van a tener que ser más eficientes con sus planes del terreno», dijo Baker. «Los días de las McMansiones deben terminar, están pasadas de moda”.
Algunos remodelaciones similares han sido controvertidos con los residentes existentes debido a problemas de tráfico.
En el oeste de Miami-Dade, un proyecto de reconstrucción de un campo de golf tiene vecinos preocupados por el enganche del tráfico y sus casas depreciaciandose en valor, según CBS4.

Facilitar la construcción

Todos los involucrados en el desarrollo del sur de la Florida e incluso muchos propietarios que emprenden proyectos de renovación saben lo difícil que puede ser el proceso de permisos.
El desarrollador Karsenti de 13th Floor dice que los códigos de construcción son necesarios para mantener a los residentes seguros y que el gobierno debe aplicarlos. Pero también cree que los permisos podrían estar mejor estandarizados, más fáciles de hacer en línea y, hasta cierto punto, privatizados.
«El proceso administrativo es siempre engorroso», dijo Karsenti.
«Para nosotros obtener un permiso típico de una construcción mediana de siete a 12 pisos con 150 unidades, nos toma hasta un año,» según Friedman de Pinnacle. «Eso es un tiempo largo . Es necesario que haya una mejor coordinación entre todas las diferentes agencias de permisos en los diferentes niveles de gobierno «.
Eso no es sólo la charla egoísta de constructores ansiosos. Liu, director de vivienda del condado, cree que los desarrolladores tienen un punto.
«Tenemos que animar a los desarrolladores no tradicionales a involucrarse en este ámbito, también», dijo Liu. «Eso significa hacer nuestro proceso más atractivo, más fácil de usar para nuestros desarrolladores más pequeños. … El tiempo es dinero y hay muchas cosas que podemos hacer desde un lado del proceso del gobierno para hacer que el marco temporal de la manera en que los proyectos se hacen sea más rentable”.
El condado ha contratado a un investigador de Harvard para estudiar cómo los procesos del gobierno local añaden costos innecesarios de desarrollo, dijo.
Un reciente documento de política de la administración Obama concluyó que las barreras al desarrollo, incluyendo la zonificación, las regulaciones de uso de la tierra y los largos procesos de aprobación han «reducido la capacidad de muchos mercados de vivienda para responder a la creciente demanda … La creciente severidad de la sub oferta del mercado de casas está poniendo en riesgo la asequibilidad para la clase trabajadora, el aumento de la desigualdad de ingresos al reducir el acceso de los trabajadores menos cualificados a los mercados laborales de altos salarios y la contención del crecimiento del PIB al alejar la migración laboral de las regiones más productivas.”
«Los costos regulatorios en el desarrollo de viviendas realmente han subido y seguido subiendo», dijo Williams de Urban Land Institute. “Al punto que ahora los economistas de la vivienda lo ven como un problema real».
En el otro extremo de la ecuación de la solución, los líderes del condado están fomentando la creación de empleos con salarios más altos.
El Beacon Council, la agencia de desarrollo económico financiada por contribuyentes de Miami-Dade, está trabajando con empresas locales a través de su iniciativa One Community One Goal para alentar a industrias como la aviación, las finanzas y la salud que pagan salarios altos pero no requieren grados universitarios.
La agencia también está trabajando con la Universidad de Miami y la Universidad Internacional de Florida, entre otras instituciones de educación superior, para conectar a los estudiantes con pasantías remuneradas en empresas locales.
«Tenemos el talento aquí en el Condado de Miami-Dade», dijo el alcalde de Miami-Dade, Carlos Giménez, en un evento de Beacon Council en el 2015. «No queremos perder ese talento en ningún otro lugar».