Erik Bojnansky

La última ola de desarrollo en el distrito financiero de Downtown y los retos que se avecinan/strong>

En la década de 1870, Brickell era apenas más que un puesto de comercio dirigido por la familia Brickell. Hoy en día, es uno de los barrios más desarrollados intensamente del condado de Miami-Dade, con algunos de los edificios más altos de la Florida.

Más de 10.000 apartamentos y condominios fueron construidos, están en construcción o están propuestos a 1.2 millas cuadradas de el vecindario Brickell en 2016 solamente, según las últimas cifras de la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami.

Además de nuevas residencias, se han construido muchos hoteles nuevos, oficinas y proyectos de venta al por menor, o ya están funcionando. Mientras las preocupaciones sobre el tráfico adicional persisten, los constructores y funcionarios de la ciudad esperan que más personas se aprovechen de Metrorail, un sistema de tren ligero que ofrece transporte alternativo gratuito de South Brickell al barrio de Omni. Encargo de altura.

Las estructuras que se están construyendo, o que están propuestas, son de considerable estatura. El Four Seasons de 789 pies de altura, construido en 2006 en 1435 Brickell Avenue, es ahora el edificio más alto de la Florida, aunque pronto será usurpado por el edificio de Tibor Hollo, Panorama de 830 pies, que será superado por otro edificio de Hollo de Florida East Coast Realty, un par de torres de 1.049 metros de altura llamadas The Towers.
Mientras tanto, el desarrollador Simon Karam presentó recientemente planes para construir un edificio de 960 pies de altura en la zona. Y Swire Properties, el desarrollador de Brickell City Centre, con sede en Hong Kong, todavía tiene la intención de construir una torre de uso mixto de 1.049 pies de altura cerca de su complejo de 4.9 millones de pies cuadrados.

Una marca en evolución
En los últimos 15 años, Brickell ha experimentado un dramático auge de la población. En 2000, según un informe demográfico de la DDA, 12,904 personas vivían en Brickell. A partir del año pasado, había casi 35.000 residentes muchos de ellos relativamente adinerados y bien educados. El ingreso promedio anual de los hogares en Brickell es de $ 102.130, de acuerdo con el DDA, el ingreso familiar promedio para otros residentes de la ciudad es de $ 33.064, pequeño en comparación. La gran mayoría de los habitantes adultos de Brickell, el 74 por ciento, tienen títulos universitarios.
El gran número de empleados con altos ingresos educados de Brickell puede atribuirse a su papel como el distrito financiero de Miami, hogar de decenas de bancos, bufetes de abogados y ocho consulados extranjeros. Pero en los últimos días se ha ganado una mejor reputación.

«La marca Brickell sigue evolucionando. Hemos evolucionado hasta convertirnos en un ambiente mucho más sofisticado, lujoso y moderno «, dijo Suzanne Amaducci, abogada de uso de la tierra con la firma de Brickell Bilzin Sumberg.
Hace apenas una década, este centro financiero se cerraba después de que oscurecia, pero con la adición de nuevos restaurantes y vida nocturna, eso está cambiando. Ahora hay tres tiendas de Publix para elegir en un barrio que también está repleto de bares y restaurantes, clubes y tiendas.
Carlos Rosso, presidente de la división de desarrollo de condominios de The Related Group, dijo que las torres adicionales y el comercio minorista que se está construyendo mejorarán la reputación de Brickell como un paraíso urbano para los jóvenes profesionales que trabajan. Y eso, a su vez, despertará más desarrollo.

Atracción para el comercio
Rosso le da crédito a Brickell City Centre de Swire por iniciar la actividad de construcción en el barrio que siguió a la Gran Recesión. Brickell City Centre incluye dos torres de condominios de 42 pisos con un total de 790 unidades, el hotel EAST con 40 pisos 352 habitaciones, dos edificios de oficinas de Clase A y 505,000 pies cuadrados de tiendas.

Rosso esta particularmente agradecido de la venta comercial del desarrollo. De hecho, admitió querer rodear el desarrollo de Swire con proyectos de Related Group. «Cuando conocimos a Steve Owens, presidente de las operaciones de Swire Properties en los Estados Unidos, le dijimos: ‘Gracias por construir todas estas tiendas'», dijo Rosso.
Ahora la venta al por menor en Brickell, mientras que se hace más abundante, está siendo mas costosa para alquiler. En el último año, los alquileres comerciales en Brickell han aumentado de un rango de
$40 a $ 150 por pie cuadrado a $ 50 a $ 200 por pie cuadrado, dependiendo de la ubicación, dijo Zach Winkler, asociado y corredor comercial del servicio de CBRE.

Un vistazo a las oficinas
Las oficinas también están siendo más populares en Brickell, tan populares, de hecho, que muchas empresas están migrando desde el Distrito Central de Negocios en Brickell. De particular interés para los recién llegados de la zona son los 250,000 pies cuadrados de espacio de oficinas de Clase A que se ofrecen en los edificios de oficinas recientemente inaugurados de Brickell City Centre, dijo Diana Parker, vicepresidenta de CBRE South Florida. La firma de abogados Akerman, la firma de consultoría de administración global McKinsey & Company y la oficina de Miami de la firma de corretaje comercial CBRE son ejemplos, dijo Parker.

Como resultado de lo que Parker describió como un «cambio de paradigma apetecible» fuera del Distrito Central de Negocios, las vacantes de oficina en Brickell han bajado de 19 por ciento en 2015 a 10.8 por ciento en 2016, dijo. Las tasas de rentas para espacio de oficina también están en aumento. Entre 2015 y 2016, los precios promedio de espacio de oficinas de Clase A pasaron de un promedio de $ 46.06 a $ 51.62 por pie cuadrado, mientras que las tasas de Clase B subieron de $ 35.06 a $ 38.35 por pie cuadrado en promedio.

Escena Residencial
Arden Karson, dijo que aunque las tasas de alquiler residencial han caído un poco en Brickell, los precios de los condominios siguen estando fuertes. Karson dijo que los condominios se venden en promedio a $515 dólares el pie cuadrado; nueva construcción, por un promedio de $ 600 por pie cuadrado. Karson cree que en el largo plazo, el valor de Brickell sólo aumentará a medida que el barrio se vuelva más un reino autónomo donde el empleo y el entretenimiento sean a sólo cuadras de casa. «Es realmente un lugar de trabajo-vivir-jugar-comer y comer», dijo Karson. Peter Zalewski, analista de bienes raíces y fundador de Cranespotters.com. Señala que un gran volumen de inversionistas, muchos de los cuales viven fuera del país, están comprando condominios Brickell para alquilarlos . La tasa media de alquiler en Brickell es de $2,32 dólares el pie cuadrado por mes, dijo Zalewski. Sin embargo, la tasa mediana por pie cuadrado para un lugar en el resto del centro de la ciudad de Miami es de $2.05. Zalewski argumentó que muchas personas se están dando cuenta de que pueden hacer un mejor negocio alquilando en el centro de la ciudad y simplemente salir al Metromover cuando necesitan llegar a Brickell.

«Los otros mercados se benefician de que Brickell tenga cierta arrogancia», dijo Zalewski. “Esa arrogancia y precio llevará a que la gente mire otros mercados y consigan un mejor valor”.

Los desarrolladores ya están comenzando a ser flexibles, de acuerdo con Zalewski, quien dijo que la tasa mediana de alquiler mensual exigida por los propietarios de condominios es de $2.690 dólares al mes, y la mediana mensual que las nuevas unidades de condominio están arrendando es de $ 2.300. Zalewski es también escéptico sobre el futuro del mercado de las ventas de condominios de Brickell. Debido al alto inventario de unidades, ahora hay un suministro de 29 meses en el mercado, dijo Zalewski, agregando que un mercado saludable tiene sólo seis meses de suministro de residencias. También dijo que existe una gran brecha entre los precios de compra y pre venta de unidades de condominio, que cree que crecerán a medida que los sistemas de tránsito, como All Brightboard de Florida o el Coastal Link propuesto por Tri-Rail, conecten el área Brickell-Downtown con otras partes del Sur de La Florida.
No es sorpresa que Swire Properties, tenga otra opinión diferente. Maile Aguila, vicepresidente y director de ventas de la compañía, dijo que el 90 por ciento de las unidades de la torre de condominios de Swire Reach, que se completó el año pasado, están vendidas y ocupadas. Dijo que Rise, que comenzó a comercializar unidades a finales del 2016, ya está 55 por ciento vendido. Aguila dijo que los compradores son una mezcla de inversionistas y residentes estacionales de América Latina, el Caribe y el Noreste de Estados Unidos que creen en el largo plazo en el valor de Brickell.