By Ina Cordle

¿El Design District de Miami estará a la altura de su promesa como el principal destino comercial de la ciudad?

El Design District de Miami se encuentra en una etapa final de su transformación como destino de compras de lujo y centro cultural, lleno de tiendas de diseño, restaurantes, museos, hoteles, muebles para el hogar y colecciones de arte.
Las boutiques de diseñadores como Louis Vuitton, Hermès, Christian Dior, Tom Ford y Giorgio Armani se han abierto, junto con patios abiertos y paseos salpicados de obras al aire libre como el domo de Buckminster Fuller’s Fly’s Eye y la escultura Xavier Veilhan Le Corbusier .
El distrito ampliamente definido como el área entre Biscayne Boulevard y North Miami Avenue, y desde el lado norte de la calle 36 a la calle 42, y en el centro el Paseo Ponti y la Primera Avenida como tema de una renovación multimillonaria que en última instancia, incluirá 120 tiendas y al menos 15 restaurantes en el barrio a finales del 2018, afirmó Craig Robins, presidente y CEO de Dacra, la fuerza impulsora detrás de la reurbanización.
«El plan es ser un laboratorio creativo, donde se puede caminar y ver increíble arte, moda, diseño y diseño gráfico», dijo Robins a The Real Deal.
Sin embargo, hasta la fecha, sólo el 50 por ciento de la renovación se ha completado. Gran parte del área sigue siendo un sitio de construcción. Y el tráfico a pie sigue siendo relativamente ligero. «Todavía estamos en la infancia de lo que nos estamos convirtiendo, y eso es bueno, porque hay mucho espacio para crecer, y estoy aprendiendo en el proceso», reconoció Robins.
En los próximos 12 meses, Prada y Gucci trasladarán sus tiendas insignia, y se abrirá el Instituto de Arte Contemporáneo, así como restaurantes como ABC Kitchen y Estefan Kitchen.
Miami Design District Associates, una asociación liderada por Dacra y L Real Estate (afiliada de LVMH), con inversionistas adicionales General Growth Properties y Ashkenazy Acquisition Corp.,

representa los terratenientes más grandes, con el 70 por ciento de la propiedad privada en el vecindario, dijo Robins. La asociación está desarrollando 1 millón de pies cuadrados de espacio y tiene derechos de desarrollo para otros 1,5 millones a 2 millones de pies cuadrados en su propiedad restante. Dacra y L Real Estate tienen una participación igual de poco menos del 40 por ciento cada una, mientras que GGP y Ashkenazy tienen un 22,5 por ciento combinado.
En los últimos años, otros grandes inversionistas han seguido el liderazgo de Robins. Redsky Capital y con sede en Brooklyn y su socio de riesgo compartido, JZ Capital Partners, con sede en Londres, probablemente son los segundos propietarios de terrenos, mientras que Helm Equities de Nueva York, la familia Gindi, Thor Equities y TriStar Capital de David Edelstein también son propietarios significativos.
«Ustedes miran la composición de esos grupos de inversión, la calidad de esos inversionistas, ellos traen una autenticidad al mercado», dijo Michael Fay, director y director gerente de Avison Young en Miami.
«Cuando usted tiene ese capital paciente, puede hacer más y crear más, y se convierte en un juego mas de largo plazo. Es más duradero, no un destello en la sartén, no una moda pasajera «, dijo Fay.
Scott Sherman lideró la compra del conjunto de 100 millones de dólares de Thor Equities, que se vendió por doscientos millones de dólares dos años más tarde a Redsky y JZ Capital, en su anterior cargo de vicepresidente de adquisiciones de Thor. «Cuando tienes la oportunidad de ganar esa cantidad de dinero tan rápido, es difícil decir que no», dijo. Thor todavía tiene otras propiedades en el área.
Sherman, ahora cofundador y socio gerente de Tricera Capital, con sede en Miami, dijo que los inversionistas ganaron confianza en el distrito cuando vieron marcas como Louis Vuitton y Hermès. «Las marcas de lujo tienden a moverse en manadas, y cuando esos grandes se mueven en un área, otros le siguen,» él dijo.
«El conductor principal ha sido Craig», agregó Sherman. «Y la siguiente fase son las personas que compraron a su alrededor y lo que hacen con las propiedades también.»
Redsky y JZ hicieron su primera compra en febrero de 2014 y desde entonces han gastado cerca de $250 millones en propiedades desde 1-35 Northeast 40th Street, 2-54 Northeast 40th Street y 15-81 Northeast 39th Street.
Ben Bernstein, socio fundador de Redsky, se ha convertido en un fuerte defensor del barrio. «Design District tiene la oportunidad de ser Rodeo Drive con clima húmedo», bromeó.
Bernstein dijo que empezó a buscar en el distrito porque comparte el mismo abogado de zonificación que Robins, y Ben Mandell, antes llamado RKF y ahora cofundador de Tricera Capital, le encontró activos para comprar. «Me gustó el precio, así que compré unos pocos, y luego compré unos cuantos más, y luego tuve suerte porque tengo una relación con Joe Sitt, quien lidera Thor Equities, que estaba pensando en vender, y le hice una oferta, y le gustó, así que compré sus piezas. »
Redsky y JZ planean eventualmente reconstruir un proyecto de uso mixto con espacio de estacionamiento, venta al por menor y oficinas en los sitios de la calle 39a y 2-54 Noreste de la Calle 40, que abarcan casi un bloque cuadrado. También planean crear tiendas y estacionamientos en la propiedad 1-35 Northeast 40th Street, dijo Bernstein. El arquitecto Chad Oppenheim está diseñando los proyectos, aunque no hay cronograma actual para la construcción.
«Soy un gran partidario del Design District. Es una gran ubicación, creo que es un gran uso de los bienes raíces, y creo que Robins ancló con una de las mayores marcas de venta comercial en el planeta «, dijo Bernstein.
«Si alguien hubiera venido a mí en 2013 y hubiera dicho que usted puede comprar en la mitad de un centro comercial al aire libre situado en el centro, anclado por LVMH, en uno de los estados de más
rápido crecimiento y las ciudades de más rápido crecimiento en el país, Hubiera dicho: ‘¿Llamaste al tipo equivocado? ¿Esta tratando de ponerse en contacto con Jonathan Gray en Blackstone o Steven Roth en Vornado? «Estaba teniendo la oportunidad de comprar en la parte vacante de un centro comercial al aire libre anclado por LVMH.»
De hecho, el modelo de calle transitable del Design District refleja la tendencia dominante en la industria comercial hoy en día. «El estilo de vida, o la ‘calle urbana’, la experiencia parece estar prosperando y creciendo ahora, donde el típico centro comercial cerrado parece ser una raza en vía de extinción», dijo Sherman. «Es la venta comercial experimental que la gente está buscando, y eso es lo que el Design District va a traer. No es sólo comprar un bolso; caminar, ver arte, ir de compras, tener un buen almuerzo y todo ese tipo de cosas «.
Pero las cifras de ventas de tiendas son difíciles de conseguir. En general, Robins dijo que algunas boutiques de lujo están haciendo bien, mientras que otros «siguen pataleando debido a la falta de tráfico».

Mientras tanto, las tarifas de los pequeños espacios de boutique ahora son tan altas como $ 300 a $ 350 por pie cuadrado en lugares como Atlas Plaza cerca de Michael’s Genuine Food & Drink en Northeast 40th Street, dijo el corredor y desarrollador Michael Comras, presidente de Comras Company. Él está manejando el arrendamiento para TriStar Capital de Edelstein en Atlas Plaza, donde el diseñador de gafas de gama alta Oliver Peoples ha firmado un contrato de arrendamiento y se abrirá a principios de este verano.

Las tarifas de los edificios de dos o tres pisos oscilan entre $100 US por pie cuadrado y $ 200 US por pie cuadrado, dependiendo del tamaño y si es de planta baja o de pisos múltiples, dijo Robins. Los arrendamientos generalmente tienen una duración de 10 años. «Nosotros subsidiamos las marcas de muebles y les damos tarifas preferenciales y también a restaurantes, porque queremos seguir apoyando los muebles en el barrio, y los restaurantes son conductores importantes», dijo.

De los espacios que Miami Design District Associates ha completado, el 95 por ciento ha sido arrendado, dijo Robins, y el 60 por ciento del espacio aún por completarse esta arrendado también. «A medida que se acerca a la finalización, se alquilan», dijo.
Mientras tanto, más reconstrucción están en obras por otros propietarios. Helm Equities planea un proyecto de uso mixto impulsado por el arte, 21c Museum Hotel, en su sitio de casi 2 acres en 4201 Northeast Second Avenue. Los planes son construir un hotel de 135 habitaciones, una piscina en la azotea y un museo de arte, junto con 70.000 pies cuadrados de venta comercial, 85.000 pies cuadrados de espacio de oficinas, un jardín de esculturas y 300 parqueaderos, dijo Ayal Horovits, director de Helm Equities. Touzet Studio y Deborah Berke Partners están diseñando el proyecto.

La inversión total representa más de $60 millones de dólares, y se espera que empiece en un año o 18 meses, con terminación dentro de tres años, dijo. Robins comenzó a invertir en el Design District a mediados de la década de 1990, tras el éxito como uno de los primeros promotores de South Beach. Ha desarrollado, con socios, hoteles, oficinas, condominios y tiendas en Miami Beach, incluyendo Lincoln Road. «Estaba claro que el siguiente lugar en el que Miami Beach necesitaba crecer estaba al otro lado del puente», dijo.

Aunque las raíces del Design District eran de un distrito de muebles, muchas salas de exhibición se habían trasladado al Design Center de las Américas en Dania Beach a mediados de los años noventa. Lyle Chariff, entonces corredor interno de Dacra, fue acusado de arrendar edificios de Robins. Los inquilinos estaban pagando $6 dólares el pie cuadrado, y trató de subirlos hasta 15 y 20 dólares por pie cuadrado y atraer a nuevos inquilinos a firmar contratos por 30 a 35 dólares por pie cuadrado, dijo Chariff. Para el año 2000, Dacra había atraído a muchas de las salas de exhibición de muebles. «Estábamos haciendo bien y ganando rentas. Muebles atraen a la gente, es un negocio muy bueno, pero ¿con qué frecuencia la gente compra sofás? «Robins dijo acerca de la mezcla comercial. «La vecindad no era lo que quería que fuera en última instancia.» Se dio cuenta que la moda era el componente

perdido, pero las boutiques de lujo en Bal Harbour Shops no se les permitió abrir tiendas adicionales en Miami debido a una cláusula de radio en sus contratos. Robins primero atrajo a Christian Louboutin en 2008, y en los años siguientes, docenas más han salido de Bal Harbour o han negociado para abrir tiendas adicionales. En los últimos meses, las boutiques de diseñadores como Saint Laurent, Tory Burch, MM6 Maison Margiela, Alice + Olivia , Loro Piana, Theory, COS y Tod’s se han abierto en el distrito. Y en el próximo año, otros, como Isabel Marant, Van Cleef & Arpels, Rag & Bone y Warby Parker también lanzarán tiendas. Juntos, se unen a otros inquilinos, incluyendo tiendas de diseño, estudios boutique de acondicionamiento fisico, restaurantes y colecciones de arte.

«Queremos ser accesibles, no elitistas», dijo Robins, citando eventos culturales, museos gratuitos y garajes de estacionamiento de bajo costo. Para atraer a compradores que de otra manera podrían encontrar el distrito demasiado lujoso o intimidantes. «Esto es algo que usted tiene que ver y conectarse con y ser parte de el, y ese es realmente nuestro objetivo «.

En medio del crecimiento, los propietarios a largo plazo están pensando en obtener una ganancia. El precio de la propiedad comercial en la zona se ha disparado en valor, con precios de $ 2.500 a $ 5.000 por pie cuadrado, dijo Chariff, que ahora es presidente de Chariff Realty Group.
Lionheart Capital es uno de los que piensan vender, y ha hablado con Chariff sobre su edificio de 3,856 pies cuadrados en 4218 Northeast Second Avenue, que compró por $ 710,000 en 2003, o $ 200 por pie cuadrado, dijo Chariff. (Lionheart Capital se negó a comentar).

Laurie Lynn Stark, una inversionista de bienes raíces que con su familia es dueña de la boutique Chrome Hearts, estuvo entre las primeras llegadas del barrio durante el renacimiento. Compró un edificio de 5.496 pies cuadrados en 4025 Northeast Second Avenue por $ 2.6 millones en 2007 y cree que ahora vale más de $ 20 millones. «Me gustan las ubicaciones que están subdesarrolladas, en lugar de sitios donde todo el mundo ya está allí», dijo Stark. Mientras tanto, los inversionistas institucionales han sido atraídos por el área. «Ahora tenemos importantes inversionistas institucionales nacionales y extranjeros que se sienten muy cómodos en el Design District o cerca de el «, dijo Robert Given, vicepresidente de Cushman & Wakefield en Miami, citando a inversionistas de peso pesado como JPMorgan, Mesirow Financial, la Cámara de Comercio de Bienes Raíces de China y China Construction. El lo llama un paradigma de cambio. «Hace diez años ni siquiera hubieras tenido una conversación al respecto. Era muy difícil de explicar a los inversionistas «. Sin embargo, los expertos están de acuerdo en que por ahora, a medida que el área continúa su evolución, todavía carece de masa crítica. Más restaurantes, en particular, son necesarios. «Este es el siguiente gran ingrediente para hacer que sea un éxito», dijo Comres. «El objetivo debe ser estar cerca de la calle 24/7 para que sea una comunidad sostenible», dijo Comras. Mientras tanto, inversionistas como Bernstein dicen que siguen comprometidos . «No importa cuál sea la puntuación en la primera entrada. Importa la puntuación en la novena entrada «, dijo Bernstein. «Podríamos estar abajo ahora o no conseguir el tráfico a pie en este momento, pero una vez que se haya completado, será uno de los lugares más calientes y emocionantes en el sur de la Florida».