By James Teeple

Los desarrolladores corren a medida que suben los precios pero algunos piden cautela

Lyle Stern tuvo su momento «de claridad» en una tranquila tarde de sábado del año pasado cuando visitó el barrio Allapattah de Miami con su hija de 11 años. Stern, presidente de Koniver Stern Group, un grupo líder de arrendamiento financiero y consultoría con base en Miami Beach, llevó a su hija a una bodega para un batido de fruta fresca de $2 y para mostrarle el barrio alrededor del antiguo mercado de productos de Allapattah en Miami.

Mientras que su hija miró lo atractivo que era el barrio, Stern miró las viejos bodegas y se dio cuenta de que podría haber estado de frente al Meatpacking District de Nueva York o en el Mercado Fulton en el West Loop de Chicago años antes de que fueran destinos para visitar.

«En mi negocio, hablamos de bienes raíces experimentales, «lugares donde la gente puede tener experiencias verdaderas, y esta no es una que deba ser creada, está básicamente aquí, escondiéndose a la vista». Stern ahora posee tres de esas bodegas en Allapattah, uniéndose a las compras de otros inversionistas y de los empresarios que llegan apenas al vecindario al oeste de Wynwood, que se extiende del este a oeste desde la 7avenida del noroeste a la 27 avenida del noroeste y de norte a sur, de la Calle 20 a la calle 36. Allapattah, que significa caimán en el idioma Seminole, es uno de los barrios más antiguos de Miami. Justo al sur está el río Miami, donde a pesar del extenso desarrollo residencial aún se pueden ver pequeños cargueros atracando para cargar el cargamento con destino a América Latina y el Caribe.

La ciudad de Miami recientemente volvió a zonificar gran parte de Allapattah T6-8, que permite construir edificios de uso mixto de hasta ocho pisos con 150 unidades por acre. Y el barrio está repleto de actividad. El año pasado, el museo de arte Rubell Family Collection, fue clave en el desarrollo de Wynwood, anunció que después de 23 años se trasladará a un nuevo edificio de 100.000 pies cuadrados en un campus de 2.5 acres en el 1100 NW 23rd Street en un sitio comprado por Jason Rubell por $4 millones de dólares en abril de 2015. Una declaración de su madre, Mera Rubell, dijo que la familia «disfrutó el proceso de descubrimiento, ya sean nuevos artistas o barrios emergentes», y que era «tiempo para nosotros re imaginar nuestra Fundación en un muy emocionante barrio emergente». Agregó que el objetivo era abrir el nuevo museo a tiempo para Art Basel en diciembre de 2018. Cerca de ahí, el desarrollador de Miami Beach, Robert Wennett, pagó $16 millones de dólares por un total de 9.72 acres de tierra que conformaban el antiguo mercado de productos de Allapattah en Miami, que incluye dos enormes almacenes.

Wennett, que pagó $103 por pie cuadrado por el espacio de almacén. Es mejor conocido por construir un moderno garaje de estacionamiento en Lincoln Road en Miami Beach. Todavía, no ha anunciado planes para este sitio. Stern dijo que sin el compromiso de Wennett y la familia Rubell, él y sus socios probablemente no habrían invertido en Allapattah, pero cuanto más aprende sobre el vecindario, más le gusta.

Pequeñas empresas de arquitectura y diseño, por ejemplo, pueden comprar un edificio de 10.000 pies cuadrados con 20 parqueaderos justo al lado del centro y cerca del aeropuerto. Algunos de los empleadores más grandes de Miami, el Jackson Memorial Hospital, el Ryder Trauma Center, el Civic Center y todo el complejo judicial, están al lado de Allapattah y Stern dijo que cree que en pocos años muchos de sus trabajadores estarán comiendo y comprando en el mercado de producción.»Allapattah tiene el beneficio de ser un vecindario verdaderamente auténtico». «Este es un mercado real como el Meatpacking District en Nueva York o el West Loop en Chicago o la terminal de ferry en San Francisco. Éstos eran todos los lugares que nacieron de la distribución de alimentos y todavía cuentan con la distribución de alimentos con asombrosos edificios grandes”.

Esos grandes edificios están atrayendo a otros tipos creativos, como el diseñador de interiores Austin Harrelson y su esposa Sarah, la editorial De Whitehaus Media Group. Recientemente compraron un almacén de 8.500 pies cuadrados en la calle 21, donde planean tener a ambas compañías. «Lo que tiene Allapattah que es tan diferente de otras áreas es que los edificios son verdaderos edificios industriales que tienen un poco de aire o espacio alrededor de ellos», dijo Austin Harrelson. «Tengo muchos amigos creativos que buscan allí».Carlos Fausto Miranda, corredor de bienes raíces comerciales que dijo que su firma hizo negocios por $48 millones el año pasado en Allapattah, dijo que los precios donde están ubicadas las propiedades de Rubell y Wennett se pueden alquilar hasta $30 dólares por pie cuadrado y los precios de venta han saltado Desde $100 por pie cuadrado a $300. Pero Miranda dijo que Allapattah es un gran vecindario. Vaya unas cuantas cuadras al oeste de las propiedades de Wennett y Rubell, y los edificios se venden a precios mucho más baratos. A diferencia de Wynwood, hay bastante terreno en la zona. «Allapattah es un vecindario mucho más grande que Wynwood, por lo que ser más grande significa que tiene más submercados, cada uno con su propio conjunto de dinámicas», dijo Miranda, quien agregó que con su mezcla de áreas residenciales y comerciales, Allapattah está en un lugar muy diferente en el que estaba Wynwood cuando los desarrolladores comenzaron a comprar propiedades allí hace 20 años.

«Tiene una fuerte base preexistente de comercio e industria, hay un montón de negocios que han prosperado en el vecindario, lo que no fue el caso en Wynwood, y así Allapattah comienza como un barrio completo a diferencia de una nueva visión», dijo. Pero algunos expertos expresan su cautela. El ex alcalde de Miami Beach, Neisen Kasdin, un abogado de Akerman que sigue de cerca la evolución de Allapattah, «Creo que lo que sucedió allí es que los precios han subido mucho y que ya no es tan atractivo como para los primeros inversionistas porque es mucho más caro.

«En respuesta a eso, Miranda dijo que lo que se construirá en el corto plazo será residencial, así como el auto-almacenamiento debido a los menores costos de suscripción. Dijo que el área a lo largo de 36th Street, donde los precios son de $40 a $60 por pie cuadrado para la tierra, y donde hay grandes cantidades de lotes de sobra de cuando era el barrio para comprar un coche usado en Miami. Podría ser un lugar ideal para que los desarrolladores construyan viviendas asequibles. Al igual que las empresas de decoración para el hogar comenzaron a agruparse en el Distrito de Diseño de Miami, Miranda espera que una tendencia similar se desarrollará en Allapattah. A lo largo de la calle 17, espera ver más negocios de construcción y diseño de gama alta desarrollarse cerca de McKenzie Construction, cuya planta de 25.000 pies cuadrados de última generación abrió sus puertas en 2015. La compañía, que está formada por dos divisiones, McKenzie Construction y McKenzie Craft, es conocida por su trabajo de renovación de alta gama.

El director de operaciones de McKenzie, Benji Power, dijo que la calle 17 es una ubicación ideal, cerca de todas las principales carreteras de Miami, y el barrio es adecuado para los tipos de industrias que están empezando a asentarse en la ciudad. «Creo que la fabricación moderna encaja en Allapattah, al igual que fabricantes de muebles, productos alimenticios, tiendas de marca gourmet por lo que es más el uso industrial que el comerciante de día a día que atrae Wynwood. Por ahora, gran parte del trabajo de construcción que se está haciendo consiste en la limpieza de edificios antiguos y tratar de ocuparlos para uso comercial. Con pocas excepciones, no es la nueva construcción de gama alta que se puede encontrar en Wynwood. «Wynwood es todavía muy caliente y movido», dijo Power, quien, como Kasdin, advirtió a los propietarios sobre cobrar demasiado por las propiedades.

«Creo que hemos encendido la estufa principal, la hornilla está en bajo y estamos cocinando algo, y los residentes esperanzadamente llegarán a ser una parte de eso. Pero todavía no hay nada que esté hirviendo y todavía no se ha cocinado, y no es hora de empezar a servir este plato «, dijo. Hay otra consideración para los inversionistas en Allapattah, que se encuentra en un terreno más alto y es menos probable que se vea afectada por el nivel del mar que está comenzando a preocupar a los desarrolladores a lo largo del agua.

Miranda dijo que un inversionista que ha negociado varios acuerdos en Allapattah y que está negociando varios más, ha bromeado poniéndole nombre a sus propiedades Sea Level Rise LLCs.
«Si eso no es un respaldo innato al miedo del aumento del nivel del mar, no sé qué es, «dijo Miranda.