By Kenneth Harney f

Es una pregunta de bienes raíces que históricamente ha tenido una respuesta fácil: ¿Las casas unifamiliares se valorizan más rápido que los apartamentos?
La respuesta estándar ha sido: las casas unifamiliares se aprecian más rápido. Son en lo que la mayoría de los estadounidenses prefieren vivir, por lo que hay una demanda más fuerte. Vienen con su propio pedazo de tierra y todos sabemos que la tierra es un factor crucial en el valor.
Por otro lado los condominios, tienden a ser más pequeños en pies cuadrados y más complicados. Vienen con consejos de administración, cuota de mantenimiento reglas y restricciones.
Una nueva investigación realizada para esta columna por Trulia, la compañía de información y comercialización de bienes raíces en línea, sugiere que estas viejas suposiciones podrían estar dando paso a las cambiantes tendencias del mercado. Según los datos recopilados por Trulia sobre millones de propiedades en las 100 áreas metropolitanas más importantes entre febrero de 2012 y febrero de este año. Las tasas medias de apreciación de los condominios superaron a las de viviendas unifamiliares.
Ni siquiera estaba cerca. Los valores medianos del mercado de condominios subieron 38.4 por ciento durante el período de cinco años, mientras que las casas unifamiliares apreciaron 27.9 por ciento. En algunos mercados locales, especialmente aquellos que han visto nueva construcción significativa de condominios en el centro de la ciudad o que tienen poco terreno disponible para viviendas unifamiliares, el valor medio de condominios supera los valores medianos de viviendas unifamiliares en los suburbios circundantes.
El ejemplo más extremo es el área metropolitana de Nueva York, donde los valores medianos de condominios ahora están en 138 por ciento del precio promedio de casas unifamiliares. En Detroit, el valor mediano del condominio es 125 por ciento del valor mediano del hogar unifamiliar. Las principales áreas urbanas donde los condominios se aprecian más rápido que las unidades unifamiliares incluyen Seattle, San Francisco, San José, Atlanta, Dallas-Fort Worth, Denver, Syracuse, San Diego, Boston y docenas de otros.
Los valores de vivienda unifamiliar sigue siendo más altos en la gran mayoría de los mercados, pero la brecha se está reduciendo en muchos, gracias a las tasas de apreciación más rápidas de los condominios en los últimos años.
Ralph McLaughlin, economista jefe de Trulia, dice que una de las razones del cambio relativo en los valores es que en muchos mercados urbanos, los condominios están «ubicados en áreas que son cada vez más deseables porque están más cerca de los servicios».
Algunas áreas metropolitanas, como Washington, DC, que tienen casas unifamiliares de alto costo en partes de la ciudad y en los suburbios cercanos, están viendo sólo ligeros aumentos en los valores medianos de los condominios en relación con los hogares unifamiliares. El mercado de DC ha experimentado un modesto crecimiento en los valores durante los últimos cinco años, pero los condominios se han apreciado un poco más rápido, 22.4 por ciento en comparación con 21 por ciento durante el mismo período para unifamiliares.
Otras áreas metropolitanas importantes, como Chicago, no están viendo el patrón observado por Trulia. En los últimos cinco años, los valores medianos de condominios en Chicago aumentaron 23.3 por ciento, pero los valores medianos de una sola familia han aumentado 25.5 por ciento.
El análisis de Trulia puede ser polémico. Se deriva de la enorme base de datos que mantiene en millones de unidades de vivienda en todo el país. Utilizando un modelo de valoración automatizado que incorpora una amplia gama de datos disponibles en viviendas individuales, estima valores de propiedad en curso tanto para propiedades que están en el mercado como para aquellas que no lo están.
Algunos economistas de vivienda cuestionan las conclusiones de Trulia sobre la apreciación de los condominios. La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces informa que basándose en los precios de venta cerrados, no en estimaciones de valor automatizadas, las casas unifamiliares se valorizaron un promedio de 4,7 por ciento anual entre 2010 y 2016, mientras que los condominios promediaron 3.4 por ciento. Rob Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, dice que basándose en los inicios de construcción de condominios, que totalizaron sólo 28.000 en 2016, no ve la demanda aumentando los precios más rápidamente en los condominios en comparación con las casas unifamiliares.
Pero McLaughlin de Trulia insiste en que el uso de estimaciones automatizadas de valor produce una imagen más precisa. «Los precios de venta son susceptibles a un sesgo significativo debido a la mezcla» de casas en el mercado en cualquier punto dado, dice. «Estimamos el valor de todas las casas… y tomamos la mediana de ese número en su lugar. Este enfoque es propenso a menos sesgos que la mediana de los precios de venta”.
¿Qué hacer con los nuevos datos de Trulia? Es evidente que los condominios están desempeñando un papel clave en los avivamientos del centro de algunas ciudades. En otros mercados, continúan siendo más asequibles que las casas unifamiliares y se pueden apreciar en valor más rápidamente como resultado.