By Joshua Kennon

Una nueva guía para inversionistas para los tipos de inversiones inmobiliarias

La propiedad raiz es una de las clases de activos más antiguas y populares. La mayoría de los nuevos inversionistas en bienes raíces lo saben, pero lo que no saben es cuántos tipos diferentes de inversiones inmobiliarias existen.

No hace falta decir que cada tipo de inversión inmobiliaria tiene sus proprio pros y contras, incluyendo singularidades en los ciclos de flujo de efectivo, tradiciones en los préstamos y estándares de lo que se considera apropiado o normal, por lo que querrá estudiarlos bien antes de que comienze a agregarlos a su cartera. A medida que descubre estos diferentes tipos de inversiones inmobiliarias y aprende más sobre ellos, no es inusual ver a alguien construir una fortuna por aprender a especializarse en un nicho particular.

Si usted decide que este es un área en la que decide dedicar tiempo, esfuerzo y recursos significativos a su propia búsqueda de independencia financiera y de ingresos pasivos, me gustaría explicarle algunos de los diferentes tipos de inversión inmobiliaria así que usted puede conseguir una estructura general de la tierra.

Antes de hablar sobre las inversiones inmobiliarias…

Antes de sumergirse en los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias que pueden estar disponibles para usted, tengo que tomar un momento para explicar que casi nunca debe comprar bienes raíces de inversión directamente en su propio nombre. Hay muchas razones, algunas tienen que ver con la protección de activos personales.

Si algo sale mal y te encuentras frente a algo impensable como un acuerdo de demanda que excede su cobertura de seguro, usted y sus asesores necesitan la capacidad de poner de declarar en bancarrota la entidad en la que tiene los bienes raíces para que tenga la oportunidad de irse y luchar otra día. Una herramienta importante en la estructuración de sus asuntos correctamente implica la elección de la entidad jurídica. Prácticamente todos los inversionistas experimentados de bienes raíces utilizan una estructura legal especial conocida como Sociedad de Responsabilidad Limitada, o LLC para abreviar, o una Sociedad Limitada, o LP para abreviar.

Usted debe hablar seriamente con su abogado y contador acerca de hacer lo mismo. Se puede ahorrar un sin número de dificultades financieras en el camino. Espere lo mejor, planee para lo peor. Estas estructuras legales especiales se pueden configurar por sólo unos pocos cientos de dólares, o si utiliza un abogado de buena reputación en una ciudad de tamaño decente, unos pocos miles de dólares. Los requisitos de presentación de documentos no son abrumadores y usted podría utilizar una LLC diferente para cada inversión inmobiliaria que usted posea. Esta técnica se llama «separación de activos» porque, de nuevo, ayuda a protegerlo a usted y a sus fondos. Si una de sus propiedades se mete en problemas, puede tener la posibilidad de ponerla en quiebra sin perjudicar a las demás (siempre y cuando no firme un acuerdo que diga lo contrario, como un pagaré que comprometa sus pasivos). Con eso fuera del camino, vamos a entrar en el corazón de este artículo y centrarse en los diferentes tipos de bienes raíces.

Desde edificios de apartamentos hasta bodegas, usted puede encontrar el tipo de proyecto de bienes raíces que apela a su personalidad y recursos

Si tiene la intención de desarrollar, adquirir, o poseer, o comprar y vender bienes raíces, mejor puede llegar a una comprensión de las peculiaridades de lo que está enfrentando mediante la división de bienes raíces en varias categorías. Las inversiones inmobiliarias residenciales son propiedades tales como casas, edificios de apartamentos, casas adosadas y casas de vacaciones donde una persona o familia le paga para vivir en la propiedad. La duración de su estancia se basa en el contrato de alquiler, o el acuerdo que firme con usted, conocido como el contrato de arrendamiento. La mayoría de los arrendamientos residenciales son de doce meses en los Estados Unidos. Las inversiones en bienes raíces comerciales consisten principalmente en cosas como edificios de oficinas y rascacielos. Si usted tomara algunos de sus ahorros y construyera un pequeño edificio con oficinas individuales, podría alquilarlos a empresas y propietarios de pequeñas empresas, que pagarían alquiler para usar la propiedad. No es raro que los bienes raíces comerciales impliquen arrendamientos de varios años. Esto puede conducir a una mayor estabilidad en el flujo de caja, e incluso proteger al propietario cuando las tasas de alquiler disminuyen, pero si el mercado está en auge y las tasas de alquiler aumentan sustancialmente en un corto período de tiempo, no puede ser posible obtener este beneficio ya que el edificio de oficinas está limitado en los antiguos acuerdos. Las inversiones en bienes raíces industriales pueden consistir en todo, desde bodegas industriales arrendadas a empresas como centros de distribución a través de contratos a largo plazo, unidades de almacenamiento, lavados de autos y otros bienes raíces especiales que generan ventas de clientes que utilizan temporalmente la instalación. Las inversiones en bienes raíces industriales suelen tener ingresos significativos por concepto de honorarios y servicios, como agregar aspiradoras de monedas en un lavado de autos, para aumentar el retorno de la inversión para el propietario.

Inversiones en bienes raíces al por menor consisten en centros comerciales y otras tiendas al por menor. En algunos casos, el propietario también recibe un porcentaje de las ventas generadas por el almacén de inquilinos además de un alquiler base para incentivarlos a mantener la propiedad en condiciones de primera categoría. Las inversiones inmobiliarias de uso mixto son aquellas que combinan cualquiera de las anteriores categorías en un solo proyecto. Sé de un inversionista en California que tomó varios millones de dólares en ahorros y encontró una ciudad de tamaño mediano en el Midwest. Se acercó a un banco para financiar y construyó un edificio de oficinas de tres pisos de uso mixto rodeado de tiendas al por menor.

El banco, que le prestó el dinero, tomó un contrato de arrendamiento en la planta baja, generando ingresos de alquiler significativos para el propietario. Los otros pisos fueron arrendados a una compañía de seguros de salud y otras empresas. Las tiendas circundantes fueron arrendadas rápidamente por Panera Bread, un gimnasio, un restaurante de comida rápida, una tienda de lujo, un campo de golf virtual y una peluquería. Inversiones de bienes raíces de uso mixto son populares para aquellos con activos significativos, ya que tienen un grado de diversificación incorporada, que es importante para controlar el riesgo. Además de estas, hay otras maneras de invertir en bienes raíces si no desea tratar con las propiedades por su cuenta. Fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, son particularmente populares en la comunidad de inversión.

Cuando invierte a través de un REIT, está comprando acciones de una corporación que posee propiedades inmobiliarias y distribuye prácticamente todos sus ingresos como dividendos. Por supuesto, usted tiene que lidiar con una cierta complejidad fiscal sus dividendos no son elegibles para las rebajas de impuestos que puede obtener en acciones comunes, pero, en general, pueden ser una buena adición a la cartera del inversionista adecuado si se compra en el precio correcto y con un margen de seguridad suficiente. Usted puede incluso encontrar un REIT para que coincida con la industria que usted desee; p.ej,. si quieres tener hoteles, puedes invertir en REITs hoteleros.

También puedes entrar en más áreas esotéricas, como un certificado de embargo de impuestos. Técnicamente, el préstamo de dinero para bienes raíces también se considera la inversión de bienes raíces, pero creo que es más apropiado considerar esto como una inversión de renta fija, al igual que un bono, porque usted genera su retorno de la inversión mediante el préstamo de dinero a cambio de intereses. Usted no tiene una participación fundamental en la apreciación o rentabilidad de una propiedad más allá de ese ingreso por intereses y la devolución de su capital.

Del mismo modo, la compra de un bien inmobiliario o un edificio y luego el arrendamiento a un inquilino nuevo, como un restaurante, es más similar a la inversión de renta fija en lugar de una verdadera inversión inmobiliaria. Usted está esencialmente financiando una propiedad, aunque esto se extiende en el borde de los dos, porque finalmente la propiedad será suya y, presumiblemente, la apreciación pertenece a usted.