By NAR

Introducción

Las tendencias del mercado inmobiliario comercial de REALTORS® miden la actividad trimestral en los mercados de bienes raíces comerciales, según se informó en una encuesta nacional. La encuesta recopila los datos de REALTORS® vinculados en transacciones comerciales. La encuesta está diseñada para ofrecer una visión general del desempeño del mercado, ventas y transacciones de leasing, junto con información sobre los desafíos económicos actuales y las expectativas futuras. El espacio comercial está fuertemente concentrado en grandes edificios, pero los edificios grandes son un número relativamente pequeño del conjunto de edificios comerciales. En términos de inventario, los mercados inmobiliarios comerciales están divididos, siendo la mayoría de los edificios relativamente pequeños, mientras que la mayor parte del espacio comercial se concentra en edificios más grandes. La división también se presenta en los volúmenes de transacciones, con ofertas en el extremo superior de 2.5 millones de dólares o más, comprende una gran parte de las ventas para inversión, mientras que las transacciones en el extremo inferior constituyen una parte más pequeña del pastel. Los datos son fácilmente disponibles para transacciones de más de $2.5 millones de varias fuentes, incluyendo Real Capital Analytics (RCA). Sin embargo, en general, los datos para transacciones más pequeñas, muchos de los cuales son manejados por REALTORS®, están menos disponibles. La Asociación Nacional de Comerciantes de Bienes Raíces REALTORS® (NAR) reúne información sobre el mercado de propiedades y transacciones de pequeña capitalización, valoradas en su mayoría por debajo de $2.5 millones.

Destacados de la encuesta

• El 6.0 por ciento de los REALTORS® cerraron una venta comercial.
• El volumen de ventas aumentó 12.9 por ciento respecto al año anterior.
• Los precios de venta aumentaron 5.5 por ciento año tras año.
• El valor promedio de transacción fue de 1.1 millones de dólares en Q4.2016.
• 11.0 por ciento de los REALTORS ® reportaron una transacción internacional.
• El valor promedio de la transacción internacional fue de 1.7 millones de dólares.
• 60.0 por ciento de los miembros completaron una transacción de arrendamiento comercial
• El volumen de arrendamiento avanzó 2.5 por ciento respecto al trimestre anterior.
• Las tasas de arrendamiento aumentaron 3.1 por ciento con respecto al trimestre anterior.
• Los niveles de concesión disminuyeron un 2.9 por ciento trimestralmente.
• La escasez de inventarios es la primera en la lista de retos actuales, seguida por la brecha de precios comprador-vendedor y las condiciones económicas locales.

NOTA: En enero de 2017, NAR invitó a una muestra aleatoria de 62.867 REALTORS® con interés en bienes raíces comerciales para completar una encuesta en línea. Se recibieron un total de 941 respuestas completas, con una tasa de respuesta general del 1.5%.

Ventas para inversión

Después de un tercer trimestre optimista, el crecimiento económico se desaceleró durante el último trimestre de 2016. Sin embargo, impulsado por sólidas ganancias de empleo, el gasto del consumidor se mantuvo en una trayectoria ascendente. Tras los resultados de las elecciones presidenciales, el sector empresarial encontró un optimismo renovado. Con la economía en crecimiento, la demanda de bienes raíces comerciales probablemente se mantendrá en una base sólida. Si bien el volumen de transacciones continuó disminuyendo en los mercados comerciales de gran capitalización en el cuarto trimestre de 2016, la actividad en los mercados de pequeña capitalización se recuperó. Con 69.0 por ciento de los REALTORS® informando de transacciones cerradas, el volumen de ventas de inversión se aceleró, registrando un salto de 12.9 por ciento en comparación con el cuarto trimestre de 2015. La escasez de inventario disponible sigue siendo la principal preocupación de los miembros de NAR. Los precios de las propiedades comerciales aumentaron 5.5 por ciento en comparación con el mismo período de 2015. Reflejando el interés global de los inversionistas en los activos de Estados Unidos, 11.0 por ciento de los miembros NAR que completaron la encuesta, informaron de una transacción internacional. El precio medio de venta internacional fue de 1.7 millones de dólares en el cuarto trimestre de este año. La tasa promedio de captación para los acuerdos internacionales fue del 6.8 por ciento.

Las tasas promedio de capitalización registraron una disminución de 60 puntos en el cuarto trimestre de 2016. Propiedades de apartamentos de clase A en los mercados de REALTORS® registraron la tasa de capitalización promedio más baja, de 5.9%. Las zonas industriales y comerciales Clase A presentaron tasas máximas de 6.4 por ciento y 6.0 por ciento, respectivamente. Con el descenso de los rendimientos, la diferencia entre las tasas de capitalización en los mercados de REALTOR® y los bonos de Tesorería a 10 años alcanzaron 450 puntos en el cuarto trimestre de 2016. Los encuestados indicaron que la dirección de las oportunidades comerciales durante el cuarto trimestre del 2016 fue mayor, de 6.2% en comparación con el trimestre anterior. Debido a la creciente vigilancia regulatoria, la disponibilidad de financiamiento siguió siendo una preocupación en los mercados de los REALTORS®, 12.0 por ciento de los miembros lo consideraron un desafío principal en el cuarto trimestre.

Fundamentos de alquiler

Los fundamentos comerciales continuaron mejorando durante el cuarto trimestre de 2016. El volumen de arrendamiento avanzó 2.5 por ciento respecto al trimestre anterior.

Las tasas de arrendamiento avanzaron 3.1 por ciento, ya que las concesiones disminuyeron 2.9 por ciento. El volumen bruto promedio de arrendamiento de los miembros de NAR en el trimestre fue de $953.700. La nueva construcción reflejó una actividad económica más amplia, registrando una ganancia de 6.6 por ciento respecto del trimestre anterior. La demanda de inquilinos se mantuvo más fuerte en los 5.000 pies cuadrados y debajo del segmento, representando 87.0 por ciento de las propiedades arrendadas. La demanda de espacio en el segmento de menos de 2.500 pies cuadrados aumentó en el último trimestre, capturando un 46.0 por ciento de respuestas. La demanda también aumentó para las propiedades en el segmento de 50.000 – 100.000 pies cuadrados y para aquellos en el segmento de más de 100.000 pies cuadrados. Las tasas de vacantes continuaron disminuyendo, variando de un mínimo de 7.2 por ciento para apartamentos a un alto de 14.6 por ciento para oficinas. La disponibilidad industrial registró una disminución anual de 80 puntos, hasta el 10.6 por ciento.

Los términos de arrendamiento se mantuvieron estables, con contratos de arrendamiento de 36 meses y 60 meses, capturando 59.0 por ciento del mercado. Los arrendamientos de un año y dos años representaron el 26.0 por ciento del total.

Comentarios

La Encuesta de Mercado Trimestral de Bienes Raíces REALTORS® solicita a los participantes que comenten las condiciones actuales en sus mercados.
A continuación se presentan algunas observaciones sobre el entorno actual del mercado.

Una gran cantidad de espacio de subarrendamiento está en el mercado, que puede tender a deprimir las tasas de alquiler. Además, los grandes arrendatarios con exceso de espacio de oficina están «comprando» nuevos negocios ofreciendo demasiados meses de alquiler gratuito, lo que distorsiona el mercado.
Los apartamentos se están volviendo de alguna forma sobre construidos.
Bartow, Florida tiene un pequeño mercado con un gran porcentaje de vacantes.
Obtener mas arrendamientos firmados industrial / comercial. Un solo inquilino muy lento-inexistente. Se han encontrado recientemente compradores para poner un precio fuerte en el contrato y luego buscar concesiones a lo largo del camino para completar el trato. Parece estar sucediendo más a menudo.
El inventario es bajo, pero también lo es la demanda en este momento, así que no veo ningún cambio importante en el futuro cercano.
Los prestamistas están utilizando los tasadores más baratos, independientemente de las calificaciones o la calidad del trabajo. Están sacando tasadores buenos de los préstamos.
La cantidad limitada de inventario debe conducir los precios, sin embargo inventario de arrendamiento, así como el inventario de ventas esta relativamente nivelado.
El mercado parece estar en un modo de esperar y ver, este momento debido al nuevo Presidente.
El mercado está mostrando cierto crecimiento y movimiento, pero todavía es tentativo.
Miami sigue atrayendo la atención internacional y el dinero.
Mejoras moderadas en las investigaciones y en arrendamientos. Las nuevas propiedades comerciales están ayudando a los valores asociados con los más viejos.
El mercado de arrendamiento de oficinas se ha secado. Muchos listados no se alquilan por 8 a 12 meses El optimismo está para arriba y mucho de lo que estoy viendo son negocios nuevos que intentan ampliar o salir de las oficinas caseras, así como el negocio existente que busca reubicar o consolidar ubicaciones.
Nuestro mercado se está expandiendo en todos los tipos de propiedad. Los precios récord en las propiedades agrícolas, la absorción total de los edificios industriales (construcciones a la medida están empezando), la construcción de viviendas nuevas en 1/3 de los niveles previos al boom, con un 30% más de población, la nueva construcción de casas esta empezando a levantarse .
Nuestro mercado es estable, somos la comunidad regional para el Panhandle de Nebraska, muchas oportunidades, difícil de comercializar a las áreas externas pues tenemos recursos comerciales limitados para lograr la comercialización económicamente.
Nuestro mercado sigue siendo lento, pero optimista para un crecimiento lento. Esta es una gran mejora desde la caída del mercado.
La venta comercial está disminuyendo, subiendo la industrial. A nivel general el mercado de oficinas esta estancado.
El mercado del condado de Kent está aislado geográficamente no atrae expansión de negocios. Tenemos una gran vacante de oficinas resultante de la contracción de negocios.
La economía del área de la Bahía de San Francisco y los mercados inmobiliarios son muy fuertes.
La economía del norte del estado de NY está en mal estado con poca perspectiva de mejora a menos de un gran impulso en la situación económica nacional.

Este sigue siendo el mercado más fuerte en casi 50 años que he estado en la administración de bienes raíces.
Esta es una área de retiro y vacaciones / segundo hogar. Nuestro mercado comercial es en su mayoría son tiendas pequeñas boutique y negocios de servicios. Nuestros empleadores más grandes son la escuela, el condado, los hogares de retiro y el hospital. Después de muchos años, muchos espacios vacantes en venta y oficinas comenzaron a llenarse hace un año con los empresarios. Si tuviéramos banda ancha, nuestras perspectivas serían mucho mejores para que las empresas se trasladaran o empezaran y prosperaran.
El aumento en la industria de petróleo y gas será una buena manera de absorber el inventario actual. Hemos experimentado una caída dramática en las ventas comerciales y arrendamiento en los últimos años desde noviembre del 2014 y finalmente estamos viendo mejoras en el mercado recientemente. Gran parte de lo que vemos son mejoras en los segmentos de Pequeñas Empresas y más oficinas y comercios que han mejorado en el mercado de Minot, ND. Estamos afectados por el petróleo, sin embargo, también tenemos marcados adyacentes, como la venta minorista, oficinas adaptadas para el sector médico, militar y agricultura.

Tenemos un potencial comercial muy bueno, el área tiende a atraer el uso médico / doctor vs al comercio al por menor debido a las parcelas pequeñas que se pueden desarrollar. Hogar de Mega bases militares, 2 hospitales, 1 universidad, compras, traslado conveniente al trabajo, mucho espacio abierto protegido.
Parece que tenemos mucha gente que considera el espacio de la oficina / industrial en el área pero ha estado renuente tirar a hacer el tiro. Las empresas locales están creciendo y moviéndose a espacios más grandes lo cual es bueno. Muy poca construcción nueva debido al hecho de que los alquileres necesarios para la nueva construcción son mucho más altos en comparación con las propiedades existentes.
Hemos visto estabilidad relativa con los valores de la propiedad en el comercio. El único abajo es la tasa de arrendamiento industrial y de ocupación.

La asociación nacional de REALTORS®, «la voz para los bienes raíces,» es la asociación comercial más grande de América, representando a 1.2 millones de miembros, incluyendo los institutos, las sociedades y los consejos de NAR, implicados en todos los aspectos de la industria inmobiliaria. Los miembros de NAR incluyen corredores, vendedores, gerentes de propiedad, tasadores, consejeros y otros involucrados tanto en bienes raíces residenciales como comerciales. El término REALTOR® es una marca registrada de membrecía colectiva que identifica a un profesional de bienes raíces que es miembro de la Asociación Nacional de REALTORS® y se suscribe a su estricto Código de Ética. Trabajando para los dueños de propiedades de los Estados Unidos, la Asociación Nacional provee una facilidad para el desarrollo profesional, investigación e intercambio de información entre sus miembros y para el público y el gobierno con el propósito de preservar el sistema de libre empresa y el derecho a poseer bienes inmuebles.
DIVISIÓN DE INVESTIGACIÓN DE LA ASOCIACIÓN NACIONAL DE REALTORS®
La misión de la División de Investigación de la Asociación Nacional de REALTORS® es recolectar y difundir información oportuna, precisa y completa sobre bienes raíces y realizar análisis económicos con el fin de informar y comprometer a los miembros, Los medios de comunicación de manera profesional y accesible.